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正当事由が認められない可能性が高いが、土地の有効利用のために建物明渡しの依頼を受けた事案において、一定の立退料を支払って建物の明け渡しを実現した事例


＜事案の概要＞

　依頼者は地主さんです。依頼者の父は、自宅の周辺土地に平家の物件を複数所有し、賃貸してきました。相手方は４０年以上前に、依頼者の父と賃貸借契約を締結し、以降更新を繰り返してきました。その後、依頼者が父を相続して現在に至ります。
　建物が老朽化してきたこともあり、依頼者は、自宅の周辺の土地を有効利用しようと考え、各賃借人に立退きを依頼しました。次第に賃借人が立ち退いていきましたが、相手方だけが頑なに立退きを拒否したため、周辺の土地で相手方の賃借物件だけが残ってしまい、依頼者は土地を有効活用できずにいました。
　そこで、当事務所にご相談にいらっしゃいました。

＜解決に至るまで＞

　更新拒絶により建物の明渡しを請求する場合、正当事由が必要となります。今回の事案では、依頼者は自宅の周辺の土地を駐車場としてしか利用できず経済的に不利益を被っていましたが、他方で、相手方も４０年以上賃借物件に居住しており、他の居住地も有してなかったため、建物利用の必要性が高い状況でした。このような場合、賃貸人としては相応の立退料を支払って正当事由を補完することが通常です。
しかし、そもそも賃借人の建物使用の必要性が高い場合、いくら立退料を積んでも正当事由は認められません。今回は、その可能性が高い事案でした。
    当事務所では、まず、民事調停を申し立てました。民事調停において一定の立退料を提案しましたが、結論としては相手方が明け渡しを拒否したため、不成立で終了しました。
その後、明渡訴訟を提起しました。明け渡し訴訟においては、土地を有効活用できないことで依頼者が被っている経済的不利益や相手方が行政上違法な増改築を行っていることなどを主張し、また、調停時よりも増額した立退料を提案しました。
　それでも賃借人は明け渡しを拒否していましたが、粘り強く訴訟活動を行ったことで、最終的に賃借人が納得し、立退料と引き換えに明け渡しを認める内容で和解が成立しました。

＜解決のポイント＞

    ・　判決となった場合、立退きが認められない可能性が高い事案において、粘り強く訴訟活動を行うことにより、最終的に明け渡しを実現できたこと
※　実際の事実関係とは相続関係などが異なります。
以上